Каким образом кризис строительства повлиял на рынок недвижимости?

Сразу отметим, что Российскую Федерацию мировой экономический кризис, и как результат кризис строительства, коснулся не очень сильно: по сравнению с обрушениями рынков стран Европы и ситуацией в Соединённых Штатах Америки, у нас всё намного спокойнее. Тем не менее, существенные изменения на рынке недвижимость заметны в секторе крупного строительства.

В первую очередь пострадали проекты, требующие кредитования - так как изменились ставки внутри страны, некоторые проекты тут же стали убыточными. В частности, это коснулось ипотечных проектов и строительства объектов, не приносящих прямой доход. К таковым относится строительство многоэтажных домов с дорогими квартирами, а также проекты с ликвидностью, снизившееся в результате развития кризиса. Например, на текущий момент просто невыгодно строить коммерческую недвижимость: спрос очень сильно понизился. Также очень сильно пострадали проекты с долговой нагрузкой - требование возврата или рефинансирования средств практически ставит финансовый крест на многих новостройках. Эксперты считают, что такая ситуация возникла из-за существенного снижения спроса в этих сегментах, а также удорожания хозяйственной деятельности и издержек. Ноябрьский запрет на разработку новых проектов коммерческой недвижимости площадью более 1500 квадратных метров в Москве - один из явных показателей ситуации.

Многие застройщики ранее использовали банковское кредитование для запуска крупных проектов. На текущий момент сокращение финансовых вливаний - причина заморозки множества работ. Серьёзная проблема - уменьшение количества новостроек из-за изменения количества выдаваемых ипотечных кредитов. По сути, рынок жилья остаётся всё так же ненасыщен, как в начале 2008 года - но количество строительных работ падает. Так как потребность в жилье остаётся той же, что и ранее, возможны осложнения. С другой стороны, налицо и фактор стабильности - из-за ненасыщенности рынка не произойдёт резкого снижения цен. Возможно и повышение стоимости жилья, если темпы строительства будут существенно замедлены.

Ещё одной причиной снижения темпов продаж на рынке крупной недвижимости (коммерческих центров и многоэтажных жилых домов) стало снижение покупательской способности населения - из-за активного роста цен (около 30% в среднем по Москве с начала года), спрос на дорогостоящую недвижимость уменьшается. Не стоит забывать и тот факт, что в условиях нестабильности многие предпочитают отложить сделки купли-продажи, дожидаясь более выгодного момента. По примеру кризиса 2004 года можно заключить, что восстановление спроса начнётся примерно через 3-4 месяца и произойдёт в полном объёме примерно через 6-7 месяцев.

На текущий момент в Москве заметны тенденции по снижению стоимости жилья, удорожанию аренды и понижению спроса на крупные загородные проекты. Общая тенденция такова: происходит снижение популярности недвижимости, не приносящей прямой доход: по сути, несколько лет в Москве продолжалась игра "купи объект недвижимости и продай через некоторое время дороже" - квартиры и крупные дома рассматривались как выгодные вложения, которые позволяют получать доход за счёт общего роста цен на недвижимость. На текущий момент происходит переоценка рынка и постепенный возврат к актуальности цен. Не потеряют в цене объекты, которые берутся под конкретные цели, без расчёта перепродажи: разного рода склады, небольшие офисы и магазины, загородные дома из дерева, дачные участки и так далее.

Финансовый кризис в строительстве практически не сказался, к примеру, на бюджетном загородном строительстве из дерева. Спрос на небольшие деревянные загородные коттеджи, садовые и дачные домики на текущий момент остаётся на том же уровне, что и в аналогичные периоды прошлых лет. Снижение спроса на загородную недвижимость, которое мы в настоящий момент наблюдаем - это не признаки влияния кризиса строительства, а сезонное снижение спроса на строительство домов за городом. Как известно, на загородный рынок недвижимости достаточно мало влияют внешние колебания - по сути, пострадали только застройщики крупных коттеджных посёлков и объектов, близко расположенных к Москве (именно эти проекты, которые, по сути, являются городскими, и сказываются на статистике). Основной рынок загородного жилья практически не пострадал, ведь у него есть преимущество по сравнению с городским: локализация участков и постоянный высокий спрос, не связанный с экономической ситуацией в столице. По сути, рынок загородного строительства очень мало связан с ипотечным кредитованием, а, значит, в малой степени подвержен финансовому кризису строительства.

Антон Данилов-Данильян, глава компании Rodex Group, сделал прогноз, что рост цен на загородное жильё эконом-класса после завершения кризиса может составить более 50%. По словам эксперта, чем сильнее кризис коснётся застройщиков, тем меньшее количество проектов будет реализовано за следующие полтора-два года. Когда кризис окончится, существенно повысится спрос, вызванный ростом покупательской способности населения. В этом случае спрос будет существенно превышать предложение - и, как закономерное следствие, произойдет солидный рост стоимости загородных объектов эконом-класса.

По оценкам специалистов, политика граждан, ожидающих завершения кризиса для того, чтобы приобрести загородную недвижимость, крайне неблагоразумна: куда более эффективно было бы начать строительство, к примеру, деревянных домов на текущий момент, с тем, чтобы не потерять средства позже. Важно и то, что чем дольше ожидание, тем выше рост инфляции: таким образом, если не успеть приобрести загородный дом сейчас, то потом может быть просто поздно.

Резюмируя, отметим, что если вы раздумываете о приобретении загородного дома в настоящий момент - лучше сделать это до роста цены и до роста инфляции. Финансовый кризис - это не та ситуация, в которой стоит ожидать с большим объёмом доступных денежных средств на руках.